מחר אני עובר דירה לדירה שבניגוד לדירה שבה אני גר כרגע (שנקראת בחיבה “הכוך”), תהיה בבעלותי ובבעלות מ’. תנו לי לספר לכם שלארגן כנס (אתם מגיעים לאוגוסט פינגווין ביום שישי הקרוב, נכון?) באותו שבוע שבו אתה עובר דירה זה לא הדבר הכי קל בעולם.
לפני כמה זמן קיבלתי את העצה היחידה שאתם צריכים בשביל לקנות דירה בראש (יחסית) שקט. אני משתף אותה אתכם. העצה היא:
קחו עורך דין.
לא סתם עורך דין. קחו עורך דין שתחום התמחותו הוא נדל”ן. לא כזה שעושה גם נדל”ן, אלא כזה שזה תחום התמחותו המרכזי. התחום הזה מלא במוקשים שקשה לדעת עליהם אלא אם אתה בעל מקצוע.
אם אפשר, קחו עורך דין עם המלצות. על עורך הדין שאני לקחתי אני ממליץ בחום, אבל אני לא יודע אם מותר לפרסם עורכי דין באינטרנט, גם אם הם לא ממנים את הפרסום. בואו נסכים שאם תפנו אלי באימייל אני אשמח לתת לכם את השם ומספר הטלפון שלו.
ובגלל המודעות הגבוהה שלי לנושא, בהתחלה נשמע לי כל נושא דין והדברים בין בתי המשפט לבין הקונים בפרשת חפציבה קצת מופרך. כל עורך דין אמור לדעת שכאשר קונים דירה לא בנויה חייבים לקבל ערבונות על הכספים ששולמו, וזאת בגלל שלבנק יש עדיפות על הנכסים במקרה של פירוק. אם קונה לא עמד על זכויותיו, עם כל כאב הלב שבעניין, בעיה שלו.
אלא שבעקבות כתבה שפורסמה היום ב-Ynet, אני חושב שקצת שיניתי את דעתי.
דבר ראשון, אני חייב להבהיר פה משהו. ברור לי שזו סיטואציה קורעת לב. הבעיה שסיטואציות קורעות לב, ובפרט כאלו שבהן מבין השניים האוחזין אין אשמים, הן לא דבר נדיר כל כך בתחום הנדל”ן. מצב שבו א’ התחזה לב’, ומכר את הדירה של ב’ ל-ג’ הוא מצב לא כל כך נדיר (בד”כ א’ היה דייר בשכירות של ב’). עכשיו א’ נעלם, וב’ ו-ג’ שניהם אוחזין בדירה שעליה הם שילמו ממיטב כספם. אין פה “צודק” ו”לא צודק”. מה שיש פה זו בעיה ללא פתרון צודק.
הסיטואציות האלו קורות גם עם מכוניות, למען האמת. ההבדל הוא ששם הסכומים בד”כ הרבה יותר קטנים, והרכב שנמכר ל-ג’ הוא רכב שנגנב מ-ב’, ועל כן מעורבת פה, בד”כ, גם חברת הביטוח. זה משנה את כל התמונה, מכיוון שחברת הביטוח חיה מלחשב סיכונים של גניבות. בעצם על הרכב הזה כבר שילמו.
את אותו הסידור אפשר, בעיקרון, לעשות גם בעסקאות נדל”ן. המדינה יכולה לחייב את הקונים לעשות ביטוח עסקת נדל”ן (כמו ביטוח חובה לרכב), שבה אם הקונה מגלה שמי שמכר לו את הדירה לא היה מוסמך לעשות כן, הוא מקבל חזרה את כספו. הסידור הזה יבטיח שיהיה מעורב מישהו שמבין בעסקאות נדל”ן, ובמרמה שבהם. המישהו הזה (חברות הביטוח) יהיה בעל אינטרס לוודא שהמוכר באמת מוסמך למכור, וזה יקטין את כמות העסקאות הכוזבות שיקרו סך הכל. כולם מרוויחים.
מה שמביא אותי חזרה לחפציבה. הריב, כרגע, הוא בין הקונים לבין הבנקים. על פי החוק, הבנקים הם אלו שצריכים לקבל את הנכסים ראשונים. זהו סדר חלוקת הרכוש במקרה של פירוק חברה. קודם כל הבנקים, אחר כך העובדים (משכורות), אחר כך נושים (במקרה זה – בעלי הדירות שחייבים להם דירות) ואחרונים (אם נשארים נכסים) הבעלים של החברה. הסדר הזה נקבע על פי חוק.
למה הבנקים ראשונים? אני לא יודע את התשובה המוסמכת, אבל אני מבין את זה כמשהו שבלעדיו הבנקים לא היו מוכנים לתת הלוואות לאף עסק אף פעם. מכיוון שיש אינטרס למדינה שהלוואות כן יינתנו, אזי הבנקים מקבלים את ההגנה שהם מקבלים.
ואני טוען, תנו להם את ההגנה, אבל תתנו את זה בחובת זהירות. מי שהולך לקנות דירה לא תמיד יודע מה צריך ומה לא (ובפרט, לא תמיד יודע לקחת עורך דין שיודע מה צריך ומה לא). הבנק, מצד שני, לא יכול לטעון לבורות. בעסקת חפציבה ראינו שהחברה עודדה את הקונים לעבוד שחור, ולוותר על הבטחונות. ואני אומר, היה מעורב פה צד שהיו לו את הכלים לוודא שכולם עובדים לפי השכל הישר. בניגוד לקונים, היה לו גם את הידע. מה שלא היה לו זה את האינטרס. הבנקים ידעו שהחוק לצידם במקרה שחפציבה נסגרת. לדעתי יעשה בית המשפט בחוכמה אם יגיד לבנקים “אתם לא וודאתם שהכל עובד כראוי, תשאו בתוצאות”.
אי אפשר להיות שותף לדבר מרמה ולצפות שאחרים ישאו בתוצאות במקומך.
שחר
מה זה “עורך בין”? עורך דין עם יכולות של מר בין?
חידוש נחמד, ולא מופרך בהתחשב בכמויות עורכי הדין שיוצאים לשוק 🙂
אחד הפוסטים ההזויים וחסרי היסוד שפירסמת.
בסוף הפוסט כתבת:
מי בדיוק פה השותף לדבר מירמה ? אולי מי שעשה את העסקה הבאה:
הרי היה ברור להם שהעסקה היא לא חוקית (בשחור) ושהם עוברים על החוק. בעסקת נדל”ן המטרה היא לקבל את המסמכים שמעידים שהנכס הוא שלך לא המפתח.
עם כל הצער שבדבר מי שמבצע עסקאות מחוץ לחוק (בנדל”ן לפי החוק העסקה חייבת להיות בכתב) שלא יתלונן כי הוא נשאר קרח מכאן ומכאן.
מעבר לכך, איך לדעתך הבנק אמור לדעת שבאישון לילה מתבצעות עסקאות שחורות, מה הוא בדיוק משטרה. מבחנתו הדירות הללו לא נמכרו – אין חוזה שהוצג לו.
מסכים עם דב. מי שקונה בשחור דירה צריך לזכות בפרס דרווין ולא בהגנה.
אחרי התלבטות החלטתי לתקן את השגיאה 🙂
שחר
לא סביר. היו לי כמה פוסטים ממש ממש חסרי יסוד. יכול להיות שלא חיפשת מספיק.
אני אגיד לך איפה הבעיה בטיעון הזה. הבעיה היא שאם אתה יודע את זה, אתה באמת לא עומד להיות במצב שבו אתה צריך לפרוץ לדירה שקנית מחברה שפשטה את הרגל.
אבל מה אתה עושה כאשר אתה מדבר עם מישהו שלא ידע את זה? איך אתה מתמודד עם אנשים שנופלים בפחים שנובעים מעצם זה שהם לא יודעים איך לא ליפול בפחים?
אני מבין שעכשיו אתה מציע להרוג את הדיירים? או רק לסרס אותם? 🙂
שחר
בד”כ, רוב רוכשי הדירות מסתפקים בעו”ד של הקבלן, שזה כמובן מהלך נבון ביותר ואף חסכוני להפליא… מומלץ לכל אידיוט באשר הוא.
באופן עקרוני, נדמה לי שהבנק אמור להשלים את בניין הדירות המכורות ולהגיע לאיזשהו הסכם עם הדיירים לגבי תוספת תשלום, זה לא שהדיירים אמורים להיות מנושלים מכל זכויותיהם, בכל מקרה, אי אפשר למכור את אותה דירה פעמיים ומרגע שיש הערת אזהרה בטאבו קשה לי להאמין שהבנק יכול לעקל נכס השייך בעצם לצד שלישי.
כמובן, יהיו לפחות 2 בעיות – האחת, הזמן – עד שהבנק יתארגן ויבדוק ויוציא מכרז ויגיע להסכם עם הקונים – עלולות לחלוף שנים ובינתיים לקונים לא יהיה בית.
בעיה שניה היא של הקונים שלא נרשמה על שמם הערת אזהרה ואין להם שום מסמכים המעידים על קניית נכס (כי שילמו במזומן), להם אולי אפשר למכור גם את גשר ברוקלין (שהוא נכס בחו”ל רב ערך), אבל חוצמזה, לא נראה לי שהמדינה צריכה להגן על אזרחיה מפני הטמטום של עצמם.
זה גם בלתי אפשרי.
אם אנשים טורחים לקחת רכב לבדיקה לפני קניה וכבר התרגלו (פחות או יותר) לבדוק עיקולים וכיו”ב, למה שלא יתרגלו לבדוק גם דברים הקשורים בקניית דירה?
אה, ועוד משהו – גם לקונים שפלשו צפויות צרות, כי הם יצטרכו להתארגן ע”מ להשלים את הבניה ולקבל חיבור לתשתיות + אישורים רלוונטיים מרשויות.
זה די מסובך כשיש לך 30-40-50 קונים בכל בניין.
ראית פעם 20 ישראלים שמצליחים להסכים על משהו?
ומחר את הדירה של א’ ל-ג’
צריך להיות
ומכר את הדירה של א’ ל-ג’
את אותו הסידוק אפשר? אולי סידור? אתה תשלם על זה.
אתה בעצם מנסה להסיר אחריות מהקונים “התמימים” שלא יודעים מה הם עושים בעסקה של מאות אלפי שקלים (אם לא מיליונים).
אתה לא מבין בזה, ישנה חובה לחוקית להכין חוזה, לרוב גם מעורב עו”ד. העו”ד התרשל תתבע אותו.
עשית עיסקה בשחור בלי לדווח לרשויות, חסכת מע”מ והשד יודע מה, אתה כנראה מספיק נבון בשביל להבין את הסיכון.
ובמאמר מוסגר: אולי יש קשר בין העובדה שהמקרים של עסקות המזומן נעשו על ידי חרדים שלא כל כך רוצים תוכניות ליבה במערכת החינוך שלהם.
מילים כדורבנות !
גם אני מסכים עם דב.
בקניית דירה אתה חייב זהירות, ואלא אם כן יש לך ידע גדול בתחום, אתה חייב עורך דין. כמו שאתה לא בונה לבד את הבית, ולא מתקן לבד את המכונית (אלא אם למדת מכונאות רכב בתיכון) אתה לא חותם הסכם קניית דירה לבד.
קניית דירה היא העסקה הגדולה ביותר שאדם עושה בחייו. משקיעים בה סכומים השווים למשכורת של 4-10 שנים. בעסקה בסדר גודל כזה, אתה לא מסתמך על הנסיון שלך בקניה בסופר או קניית מחשב או אפילו בקניית מכונית. זה תחום שאתה לא מכיר, ולא צריך להניח שאתה תסתדר. אם הרבי הבטיח לך, אז תבוא בטענות לרבי. אי אפשר לשחרר אנשים מכל אחריות.
לגבי אחריות הבנקים, יש שני מצבים לא זהים.
1. בנק נותן הלוואה כנגד שעבוד של נכס (בד”כ הדירות עצמן). במקרה זה הוא רשאי לעקל את הדירה ולמכור אותה כדי להחזיר את החוב. אם יש קונה לדירה עם הערת אזהרה, בד”כ הבנק יעדיף להגיע להסדר עם הקונה. אם נותר חוב, הבנק מצטרף לנושים הרגילים, ואם נשאר עודף, הוא תאורטית חוזר לקופת הפירוק. במקרה זה אינני חושב שהרוכשים יכולים לבוא בטענות לבנק. אולי בעלי המניות של הבנק יכולים.
2. לפרויקטים יש בנק מלווה שהוא נותן מימון לפרויקט ואמור לתת ערבויות לקונים. חוק המכר מגדיר את חובותיו של הבנק. IANAL אבל כאן יש מחויבות ספציפית של הבנק, ויש איזושהי עילה לתביעה לכל הנושים: רוכשי הדירות, קוני האג”ח והספקים. כל זה לא פותר אף אחד (כולל הרוכשים) מחובת הזהירות.
אם כבר – אולי דווקא “מכר את הדירה של ב’ ל-ג'” (בשביל למכור את הדירה של עצמו הוא לא צריך להתחזות)
תודה, תוקן.
אני כל הזמן משלם….
שחר
טוב, בסדר, תיקנתי! 🙂
שחר
יש כלל גדול במשפט: “מעילה בת עוולה – לא תצמח זכות תביעה”.
אסביר את הכלל הזה דרך דוגמה קלאסית: אדם אחד תיווך בין קונה ומוכר של רכב, ועכשיו אף אחד מהצדדים לא מוכן לשלם לו. הם מגיעים לבית-המשפט, ושם מתברר שהמוכר הוא בעצם גנב, וגם המתווך וגם הקונה ידעו את זה. במקרה כזה, בית-המשפט ישלח את האנשים הביתה, בלי לדון בכלל במקרה שלהם ברמה של המשפט האזרחי.
במקרה של רוכשי דירות אשר עברו על החוק ביודעין, ושילמו “שחור”, מדובר במקרים שצריכים להיבחן בכלים אחרים, מאשר מקרים של רוכשים שומרי חוק, שפשוט רצו הנחה בתמורה לוויתור על הערבות הבנקאית.
כאשר אדם חותם על 2 חוזים, והאחד הוא “חוזה סתרים” שאמור להיות מוסתר ממוסדות המדינה, אז על המדינה לשקול טוב-טוב אם היא מעוניינת ליישם את תוכן החוזה.
יש מקרה מאוד ידוע, שבו בית-המשפט אכן החליט ליישם חוזה, וזה למרות שהיה כתוב בו במפורש שהצדדים מסכימים שלא להציג את החוזה לעולם, וגם לא בבית-משפט. אבל שם היה מדובר בשמירה על זכויות של ילדים בגירושין, ובתי-המשפט בדרך כלל ישמחו “לעקם” את הכללים, כדי שלילדים יהיה טוב יותר.
בכלל, נהניתי מאוד מהמאמר, וגם מהתגובות.
דותן
הערה: אני כן עורך-דין, אבל זו לא עצה משפטית מכל סוג שהוא.